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区块链“搅局”中介风云

2020-03-16 13:27:00

房地产经纪行业会因区块链的加入,被推向一个更加倡导合作、共享、共赢的时代,去巨头化、打破垄断的变革浪潮正在袭来。

文 | 昕楠  编辑 | 郝方舟

出品 | Odaily星球日报(ID:o-daily)

区块链“搅局”中介风云

如今的币圈,再难重现 2017 年时的炒作狂热。人们对区块链的理解,开始从单一的发币工具转向去思考区块链究竟能为这个世界创造些什么。

一部分仍信仰区块链技术的人,将目光转向了联盟链。但联盟链这条赛道并不如想象中简单,如今联盟链企业所面临的新困境是,如何找到一个可以让区块链发挥其魅力的刚需场景。

回顾过去的几年,巨头们在探索着联盟链的落地方案,从司法、供应链金融、跨境贸易到版权存证、电子发票。这些方向看似落地很多,但实际并未激起太多应用上的水花。

在人们逐渐对联盟链的落地场景“审美疲劳”之后,有人近期探索出了一个有趣的落地方向——房产中介行业。

强中心的中介场景也要去中心?

To C 的场景中,我们很难为区块链找到一个好故事,但在 B 端的需求上,区块链一直被看作是改革生产关系的一剂良方。当地产进入存量时代,房产中介业务充满朝阳。

本文关注的房产中介行业,即围绕着房产中介、中小微型店东这些 B 端。在房地产产业链条中,中介行业位于整个行业的下游,主要利润来源于撮合交易获得的交易佣金。

在线下时代,房产中介多通过在门店外挂房源信息、传单、小广告等形式寻找客户。到了互联网+时代,58同城、安居客等房源信息平台火爆,但也带来了房源信息虚假等问题。房源平台的解决方案再次逐步被淘汰。

也是在这时候,贝壳系开始崛起。贝壳系的盘子有多大?在先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红等各地最大的中介服务商后,贝壳系成功占领了多个城市第一大市场份额。有数据显示,入驻贝壳平台的中介经纪品牌超过 160 个。

针对各大找房平台房源信息参差不齐的现象,链家开始走真实房源路线,上线贝壳找房,接入贝壳系旗下品牌的真实房源,并改变运营为 ACN 模式,让同品牌或跨品牌的经纪人共同参与到一笔交易中,成交后按比例分佣给各个角色。

这种模式带来了更高效的资源匹配效率,房地产经纪市场因贝壳系的搅动开始洗牌。

弱肉强食的房地产经纪市场中,贝壳系的垄断帝国逐渐壮大。行业中,没有找到新解决方案的中小微房地产经纪商,要么加盟贝壳系,要么只能看着用户流失。贝壳系的出现结束了房地产经纪企业多年以来的各自为战的模式,但垄断也成为了房产经纪行业新的痛点。

有业内人士分析,过去中小微房地产经纪公司在市场占据了 60% 左右的规模,在这两年的兼并整合过程中,品牌机构的占比上升,中小微型房地产经纪机构份额开始下滑。

实际上,高喊“天下苦贝壳系久矣”的,不仅仅是浪潮中被淘汰的中小微。在贝壳系强管控的模式下,有一套颗粒度非常细的管理方案,店东对房源的管理权、定价权、佣金比例等都需要经由贝壳的通道进行分配和调控。

不可否认,加入贝壳系,会获得更多的生存资源,但负面是,品牌在不断稀释线下店东的价值。

“中小型中介的净利润大概是营收的 15~25% 之间。在强管控的体系里面,管理费抽成多在 10 个点左右,这相当于品牌方把店东近一半的利润都拿走了。”易居房友二手房管理部总经理李国平这样向 Odaily星球日报解析,“店东对市场没有定价权,对资金没有控制权,全部成就了品牌。贝壳系的方式剥夺了经营者,本质上变成了一个去店东化的平台。”

中小微房地产经纪商想要在巨头旁开辟另一条可持续发展的路,不得不在极端的环境中抱团求生;大品牌下的店东想实现更公平的利润分配方式,也必须先瓦解垄断的品牌帝国。

日前,港股上市公司易居企业集团旗下的易居房友尝试采用区块链的方式,提出了一个既能通过共享提高从业人员效率、又能去中间方、去品牌化的方案,即基于区块链技术打造一个多房产中介参与的联盟链。

“我们希望建立一个平台,让所有的经纪人、经纪门店都上来,用区块链技术自主地形成一个自治的联盟。”李国平介绍, 目前市场中仅存的 55% 小微房产经纪企业将是公盘链的主要目标群体。

如何用区块链颠覆传统中介行业运营模式

想要让中小微门店与大中介品牌站在同一条起跑线,走出巨头的阴霾,抱团取暖共享房源是一个不错的获取增量方案。

房源是市场份额战争的核心竞争要素,高效的房源信息交互也是当前房地产经纪从业人员最朴素、急切的需求。

易居房友的公盘链,通过区块链技术,建立超级账本、实施分布式存储、实名证书、加密上链、定向授权,结合电子合约、线上支付等技术,针对性解决信息安全、建立互信、合作确权和分佣等行业难题。

简单来说,公盘链就是为中小微建立一个可以自主制定规则的联盟,按照区块链去中心化的思维进行打造。

但组建一个联盟也不是想象中那么简单的,这之中其实有三个难点:如何消除合作过程可能存在的不信任;如何促进有效的房源信息跨公司流通;如何公平地分配交易环节中多个参与方的利益。

只有消除合作不信任,才有可能进一步促进有效的房源信息跨公司流通。中小微需要一套能为不同经纪公司的合作搭建桥梁、又安全可靠的底层工具。区块链技术正是公盘链方案中的信任工具。

首先,加入公盘链意味着同意向联盟成员进行信息公开。

这里的信息公开并不是指无条件公开所有企业信息。公司信息、财务信息、交易信息等企业私密信息可以选择不公开,但房源信息必须公开或定向授权。

每条联盟成员贡献的房源信息也都需要上链记录,这些房源数据上链加密后,会生成一个密钥,只有完全匹配的用户才能查看和修改数据。上链后的房源信息不可篡改,同时链上发生的所有调用数据的请求都被实时记录了下来。

此外,公盘链海要求每个链上参与者都上链认证自己的身份,这样一来,不仅链上的参与者都是实名认证的,还保障了每个行为都是可追溯到责任人的。

解决了信任环境后,下一步是解决利益的公平分配。

对比下现在的银行体系,会容易理解得多。比如当前每个商业银行都有自己的跨境转账支付系统,银行间之所以一直没有办法使用一套通用的系统方案,是因为无论哪一家银行成为中心的规则制定者,都有失公平。

解决规则公平,易居的方案是,组建一个多方参与的店东委员会,负责制定联盟的运行规则,也可以理解为这个联盟体中的“立法机构”。

目前,在郑州成立的第一个店东委员会由 11 个成员组成,均是由公盘链联盟成员民主选举出来的代表。成员的任期为一年,任期满后,可以通过候选人和自荐的方式竞选成为下一届店东委员会成员。

公盘链的用户是所有房地产经纪人和房地产经纪门店店东,二者在公盘链中也扮演着不同的角色:

房产经纪人职责、权利:

1、负责录入房源数据,对房源状态进行跟进更新;

2、向店东委员会申请意向房源的具体数据授权(未授权只能看到部分模糊信息),经店东委员会的身份审核和认证通过后可被授权查看完整房源数据;

3、撮合成功后经纪公司签居间合同必须通过区块链智能合约,直接电子化分成,如果出现线下签居间,也必须使用统一制定的合同,在店东委员会的监督下执行。

(注:由于房源信息是在联盟内共享的,最后的签约行为不一定是由最初的房源录入方完成的,但房源录入方也将获得一部分佣金,目前公盘链的网络中,佣金分配的规则是房源方可获得 15%~20% 的佣金, 客源方可获得 75%~80% 的佣金。)

店东职责、权利:

1、可以申请成为店东委员会成员,店东委员会成员可以访问城市级的市场、土地、政策、交易等数据;

2、成为店东委员会成员后负责制定、修改联盟链的规则。如一个店东委员会成员发起提案,其余店东委员会成员参与提案讨论、表决。表决通过后生成指令密钥,网络再通过密钥执行。

区块链之外,公盘链还利用信用积分的手段鼓励经纪人对房源进行正确跟进。其在产品上设计了一些标准化的评价体系,经纪人只需要通过标签选择的方式对熟悉房源状态进行状态标记。

这一设计的目的是,通过多人跟踪、维护现有的房源信息的动态更新,减少虚假信息失效信息,从而进一步提高从业人员的作业效率。

当谈及中小微团队的数据迁移成本时,李国平向 Odaily星球日报解读称,区块链中小微的店东将数据迁移到公盘链上的成本并不高,数据维护的成本基本都落在了联盟链维护者易居房友身上。

他预计,每年公盘链的数据系统开发、升级和维护以及服务器存储和网络资源成本预计在百万左右。

“目前易居房友公盘链希望通过收取会员费的模式实现盈利,预计每个门店收取 750 元的会员费,目前这一模式已经在郑州、重庆等 8 个城市开始试点。”李国平进一步分析,联盟里已经接入了 3000 家经纪门店,由于目前仍处于推广期,仅为部分付费,预计未来用户量增长后很快会实现网络维护费与盈利的平衡。

团队上,公盘链的幕后团队来源于房产领域的港股上市公司易居,目前负责公盘链开发的技术人员超过 50 名。易居 2018 年 7 月在港交所主板上市,主要服务于开发商、中介机构和资产所有人。其旗下专注于打造第三方经纪服务平台的易居房友在 2016 年 1 月成立,目前,易居房友的业务范围覆盖了全国 56 座城市,旗下有超过一万家的合作中小微门店、合作渠道和合作社区。

从强管控到弱管控,房产中介行业要变天了?

从单打独斗的“私盘”交易,到建立共享房源的“公盘”再到链上治理共享数据的“公盘链”,中小微房产中介正在经历房地产经纪赛道的第三个时代。

自房产经纪单兵作战方式被时代抛弃后,竞合式发展成为了新的行业共识,去建立一个多方参与的平台,已经成为未来房产经纪行业的重要方向。

无论是贝壳找房的 ACN 平台、21世纪不动产旗下的 M+ 还是易居友房公盘,这些成功跨越了行业淘汰场的项目无一不是具备共识的、竞合式的发展产品。只不过,如 ACN 平台这类封闭的、强管控的内部体系本质上并没在讨论如何跨品牌去流动价值,这或许也是互联网形态的联盟最大弊端所在。

易居房友推出的产品之所以令人眼前一亮,是因为其开创了另外一条明显区别于贝壳系的弱管控、去中心化的模型,并且试图去打破巨头垄断下的帝国。

加入了区块链技术的弱管控方案公盘链究竟变革了什么呢?

本质上,用户感知层面,数据交互环境更安全;商业竞争环境也更公平、自主。

Odaily星球日报总结认为,区块链在公盘链中真正有价值的地方有以下三点:

  • 上链后,共享信息只有经上传方授权才可查可见、许可链的方式减少了数据泄露的可能;

  • 链上每个参与方都实名认证,所有操作数据在链上都不可篡改、可追溯,也就是说即便发生作恶情况也可以通过区块链追溯到责任人;

  • 在规定好的佣金分配的规则内,使用智能合约按照约定规则自动、强制执行,可减少、避免纠纷。

去年 6 月,易居房友公盘系统在郑州上线,截至目前已累计成交 1500 单,跨公司合作成交 750 单,开单商户 294 家,商户开单率 76%。截至目前,房友公盘上超过 50 万条的房源信息已经全部完成上链。

或许,现在谈论房地产经纪行业巨变还为时过早。但我们有理由相信,公盘链之后,会有更多类似的产品形态出现,房地产经纪行业会因区块链的加入,被推向一个更加倡导合作、共享、共赢的时代,去巨头化、打破垄断的变革浪潮正在袭来。

原创文章,作者:昕楠。转载/内容合作/寻求报道请联系 report@odaily.com ;违规转载法律必究。

Odaily星球日报提醒,请广大读者树立正确的货币观念和投资理念,理性看待区块链,切实提高风险意识;对发现的违法犯罪线索,可积极向有关部门举报反映。

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